怎樣能撤銷二手房買賣合同(怎樣解除二手房買賣合同)

交易常識：如何解除二手房的交易合同？

二手房交易的流程比較復(fù)雜，因此買賣雙方在進行每一步的時候都要認真對待。其中二手房協(xié)議合同一旦簽訂，就具有了法律效力，買賣雙方甚至中介的權(quán)利與義務(wù)在其中都有明確的體現(xiàn)。

第一種方法：協(xié)商解除

交易雙方在簽訂合同之后，未履行或者未完全履行之前，雙方達成一致和平解決，簽訂解約協(xié)議即可。如果涉及到中介，那么需要三方共同協(xié)商。例如：雙方都不打算繼續(xù)交易，或有違約方，但和另一方達成了協(xié)議，補償一定金額而另一方不繼續(xù)追究責(zé)任。

第二種方法：約定解約

二手房買賣合同中如果規(guī)定了解除合同的條件，那么如果滿足這些條件，當(dāng)事人就可以解除合同。例如：合同中約定買方在某年某月某日（某個特定時間）前支付房款，到期未支付，賣方可以解除合同，達到這個條件，賣方就可提出解約。

第三種方法：法定解除

這種解除合同的方法較為復(fù)雜，主要是針對在合同中沒有約定解除條件的情況，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來判斷是否可以解除合同。

主要法律依據(jù)是《合同法》，主要內(nèi)容有以下4點：

（1）因不可抗力因素致使不能實現(xiàn)合同內(nèi)容

所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。不可抗力的范圍包括自然災(zāi)害、政府行為以及社會異常事件。所謂自然災(zāi)害，是指地震、洪水、海嘯、火災(zāi)等因素導(dǎo)致合同不能履行。

（2）當(dāng)事人一方明確表明不履行主要債務(wù)

這一點主要是指在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。例如：由于房價上漲造成賣方明確告知買方房屋不繼續(xù)出售，買方可以提出解除合同。

（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

例如：雙方約定在某一具體日期之前，買方支付房款。而在該日期之后的一個月之內(nèi)，經(jīng)過多次催告，買方仍不支付或拒絕支付的，賣方可提出解除合同。

（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同內(nèi)容

根據(jù)該條的規(guī)定一般只有在當(dāng)事人一方嚴(yán)重違反合同約定的情況下才能使對方具有解除權(quán)，這就是理論上所稱的根本違約。例如：賣方出售的房屋有抵押但未告知買方，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，買方可提出解除合同。

二手房過戶后買方意外死亡能否撤銷買賣合同并申請退契稅

二手房過戶以后房產(chǎn)已經(jīng)屬于新房主，新房住有房產(chǎn)繼承人，如果繼承人繼續(xù)償還欠款一般不能撤銷買賣合同的。如果沒有繼承人或者銀行不能放款的話，應(yīng)該撤銷交易，恢復(fù)原狀（客戶意外死亡，銀行業(yè)不會放款，因為還貸沒有保證）。撤銷交易的話，交易費用全部退還，當(dāng)然中介費用也全部退還。

房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為:(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款;(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

怎么解除二手房買賣合同？

二手房買賣合同成立后，經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除二手房買賣合同。雙方也可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。比如買賣雙方可約定如果超過合同約定的付款期限三十天買方仍未付款，則買賣雙方的合同解除。如果合同中沒有約定合同的解除條件，那么按照法律規(guī)定有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。不可抗力一般是指當(dāng)事人簽訂合同時不能預(yù)見、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、臺風(fēng)等，在合同的履行過程當(dāng)中發(fā)生此類事件，導(dǎo)致房屋滅失。

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要義務(wù)。比如賣方不想賣房，并明確告知買方房子不賣了，則買方就可以提出解除合同。

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。比如賣方不辦理過戶手續(xù)，超過半年或者一年仍未辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致買方不能取得房屋所有權(quán)證書的。

(四)當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的。

如何撤銷購買二手房合同

民法典規(guī)定，二手房買賣合同出現(xiàn)可撤銷的情形時，當(dāng)事人可以在一年內(nèi)向仲裁機構(gòu)或者人民法院申請撤銷。民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

網(wǎng)簽?zāi)懿荒艹蜂N

網(wǎng)簽商品房買賣合同撤銷規(guī)定，已在網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同的，除以下8種情形外，原則上不得撤銷或變更合同信息：

1、因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作人員失誤，將購房人信息錄入錯誤，需要更正合同信息的（提交錯誤內(nèi)容及更改說明）。

2、戶口本常住人口登記卡索引表中登記的家庭成員之間，變更合同買受人信息的（提交戶口本、身份證）。

3、開發(fā)企業(yè)與購房者之間因某方違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機構(gòu)、法院裁定或判決需要解除合同的（提交裁定或判決的有效證明）。

4、房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，經(jīng)有關(guān)部門認定，需解除合同的（提交由質(zhì)量監(jiān)督部門出具的質(zhì)量鑒定報告）。

5、購房者辦理貸款手續(xù)未獲批準(zhǔn)，合同無法繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任，需要解除合同的（提交不能受理貸款的有效證明）。

6、購房者（或者直系親屬）因患重大疾病急需資金等原因，需要解除合同的（提交二級以上公立醫(yī)院相關(guān)證明）。

7、商品房交付后，實測建筑面積與合同約定誤差超過±3%，合同中已約定解除的（提交測繪機構(gòu)的房屋測繪報告）。

8、法律法規(guī)規(guī)定的其它情形（寫明具體內(nèi)容并提交相關(guān)證據(jù)）。

已經(jīng)網(wǎng)簽的房子能退嗎

購房網(wǎng)簽后可以退房，但需要雙方協(xié)商自愿、根據(jù)雙方簽訂的合同承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金，如下：

1、一手房，需要購房者和開發(fā)商協(xié)商同意后一起帶著身份證、網(wǎng)簽合同、開發(fā)商的證明到房管部門申請取消網(wǎng)簽、之后退房。

2、二手房，需要購房者和賣方協(xié)商同意后一起帶著各自身份證、網(wǎng)簽合同等材料到房管部門申請取消網(wǎng)簽、之后退房。

二手房過戶撤銷流程

法律分析：1、需要確定房子是否已經(jīng)在走過戶流程，如果已經(jīng)過了戶是不可以逆轉(zhuǎn)的。

2、如果該房產(chǎn)過戶手續(xù)不合法（包括但不限于隱瞞，蒙騙，非當(dāng)事人，有法律糾紛）的情況可以撤銷。

3、如果按正規(guī)手續(xù)過戶則不可撤銷，只有按買賣協(xié)議履行，當(dāng)對方無法履行時，也屬于違約后，可以進行起訴，將房產(chǎn)再次過戶回來，所產(chǎn)生的一切損失由對方支付。

4、如果經(jīng)雙方協(xié)商，取消此筆買賣，必須再辦理一次過戶手續(xù)，產(chǎn)生的費用可以由雙方協(xié)商解決。但買方一般是不會承擔(dān)此費用的，因為買方?jīng)]有過錯。

5、如果雙方當(dāng)事人達成一致意見終結(jié)買賣住房合同，可以在新的房產(chǎn)證沒有辦理完畢之前，雙方當(dāng)事人一起持有各自身份證，戶口本，婚姻情況證明，買賣住房的合同，一起到該住房登記的房管部門申請辦理撤回買賣過戶申請手續(xù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十六條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

第六十二條 房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。

房屋買賣合同可以撤銷嗎

房屋買賣合同可以撤銷，但是，必須符合以下條件才能撤銷：

1、一方或第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思簽訂的房屋買賣合同。

2、一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力簽訂了防衛(wèi)買賣合同。

3、一方實施欺詐行為簽訂的房屋買賣合同。

4、重大誤解簽訂的房屋買賣合同。

5、法定其他情形等。

房屋買賣合同的注意事項有哪些?

1、房屋手續(xù)是否齊全。

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租。

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰。

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響。

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。

6、福利房屋是否合法。

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)。

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

8、物管費用是否拖欠。

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

9、中介公司是否違規(guī)。

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10、合同約定是否明確。

二手房的買賣合同雖然不需像那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

二手房買賣合同怎么解除

法律分析：1、當(dāng)事人協(xié)商一致解除。

2、合同中有約定一方解除合同的條件的，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

3、法定解除

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

已在房管所簽訂二手房交易合同，買方貸款批不下來，★可以撤消交易合同嗎？

賣家不能單方面撤銷房管所的交易合同，必須買賣雙方共同到房管所撤銷。如果貸款批不下來或者批的時間過長，您可以看下雙方簽訂的買賣合同有沒約定買方承擔(dān)的違約責(zé)任，或者合同有沒約定貸款多長時間辦不下來買方要一次性付款。如果沒有約定，看能否再協(xié)商。協(xié)商不成，貸款又批不下來，可以到法院起訴要求解除合同。

怎樣解除二手房買賣合同

法律主觀：

第一種方法：協(xié)商解除 交易雙方在簽訂合同之后，未履行或者未完全履行之前，雙方達成一致和平解決，簽訂解約協(xié)議即可。如果涉及到中介，那么需要三方共同協(xié)商。例如：雙方都不打算繼續(xù)交易，或有違約方，但和另一方達成了協(xié)議，補償一 定金 額而另一方不繼續(xù)追究責(zé)任。 第二種方法：約定解約 二手房買賣合同 中如果規(guī)定了 解除合同 的條件，那么如果滿足這些條件，當(dāng)事人就可以解除合同。例如：合同中約定“買方在某年某月某日（某個特定時間）前支付房款，到期未支付，賣方可以解除合同”，達到這個條件，賣方就可提出解約。 第三種方法：法定解除 這種解除合同的方法較為復(fù)雜，主要是針對在合同中沒有約定解除條件的情況，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定來判斷是否可以解除合同。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百六十二條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。