2024商品房買賣合同如何判斷效力

廣州市商品房預(yù)售買賣合同有法律效力嗎

預(yù)售合同肯定是具有一定的法律效力，但當(dāng)事人也需要因此承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，為此在簽訂預(yù)售合同時(shí)要能夠細(xì)看它的內(nèi)容?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十條規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

簽訂商品房買賣合同（預(yù)售）要注意什么

1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。

2、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商制定的格式條款是否公平

對(duì)于商品房預(yù)售的一般情況，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來(lái)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。

購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開(kāi)發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時(shí)與開(kāi)發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書(shū)面形式予以固定。

3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任

開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開(kāi)發(fā)商遲延交房責(zé)任與購(gòu)房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。

4、明確約定抵押權(quán)的處理方式

為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購(gòu)房人最終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來(lái)很大障礙和困擾。

5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法

預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測(cè)算的面積，難免與最終實(shí)測(cè)面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法；

6、及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)

商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購(gòu)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購(gòu)房人的權(quán)利，也是購(gòu)房人的義務(wù)，對(duì)保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。

最高人民法院關(guān)于房屋買賣合同效力的規(guī)定是什么

法律主觀：

市第一、第二中級(jí)法院；各區(qū)、縣法院：為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級(jí)法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)了農(nóng)村私有 房屋買賣糾紛 合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會(huì)，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問(wèn)題進(jìn)行了研討，并形成了會(huì)議紀(jì)要。特此印發(fā)，請(qǐng)各院在審判中參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中有何問(wèn)題和情況，請(qǐng)按業(yè)務(wù)歸口與高級(jí)法院聯(lián)系。附件：農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要近年來(lái)，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的 合同糾紛案件 ，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)會(huì)議，就農(nóng)村 私有房屋買賣合同 的效力認(rèn)定及案件處理原則等問(wèn)題進(jìn)行了專門研討，初步形成了處理意見(jiàn)，紀(jì)要如下：一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求 確認(rèn)合同無(wú)效 并收回房屋；從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或 宅基地使用權(quán) 變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定與會(huì)人員多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村 集體經(jīng)濟(jì)組織 或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹?guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式 非法轉(zhuǎn)讓土地 的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。第三，目前， 農(nóng)村房屋買賣 無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買賣雖完成，但買受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。第四，認(rèn)定 買賣合同有效 不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會(huì)者一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、 房屋拆遷補(bǔ)償 等利益驅(qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。

法律客觀：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛 案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣 合同訂立 后，出賣人未告知買受人又將該 房屋抵押 給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

商品房預(yù)售合同的效力是什么

商品房預(yù)售合同的效力是什么

1.商品房預(yù)售合同的效力

(1)商品房預(yù)售,屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍,因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明.出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的,合同無(wú)效,但是在起訴前取得預(yù)售許可的,合同有效.

(2)商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),但該登記備案手續(xù)并非合同的生效條件,當(dāng)事人另有約定的除外.

2.銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定:

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng);但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,視為要約;該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,仍屬于合同的組成部分,當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.

3.法定解除條件

(1)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格;

(2)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用;

(3)房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的;

(4)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款,經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行;

(5)約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)1年,因出賣人的原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的.

4.可以適用懲罰性賠償金的情形

在下列情形下,買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下,還可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款1倍的懲罰性賠償金:

(1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;

(3)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(4)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(5)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí).

5.商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系

(1)貸款合同未能訂立,導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的,則當(dāng)事人可以要求解除合同,并分析貸款合同未能訂立的原因,在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下,由該當(dāng)事人賠償損失.

(2)商品房買賣合同無(wú)效、被撤銷或者被解除,則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保權(quán)人和買受人.

房地產(chǎn)公司預(yù)售房產(chǎn)怎么計(jì)算土地使用稅?

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))第三條規(guī)定,納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末.

《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的通知》(桂地稅字[2009]117號(hào))規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房用地,在商品房出售之前,應(yīng)依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅;終止繳納的時(shí)間應(yīng)以商品房出售雙方簽訂銷售合同生效的次月起.

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)期間城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(青地稅函[2009]128號(hào))規(guī)定,納稅義務(wù)的截止時(shí)間房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房已經(jīng)銷售的,土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末.

商品房交付使用,是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有,其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人.

根據(jù)上述規(guī)定,納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末.因此,房地產(chǎn)公司預(yù)售房產(chǎn),土地使用稅的納稅義務(wù)截止日應(yīng)為房屋銷售合同約定交付使用的當(dāng)月或商品房交付使用的當(dāng)月末.

商品房預(yù)售合同的效力是什么?

房屋買賣合同怎樣才具有法律效力

房屋買賣合同需要滿足以下幾點(diǎn)才具有法律效力：

1、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格，具體如下：

（1）一般主體要求。按照規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)；

（2）特殊主體要求。為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。

2、房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果；

3、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。

附范本：

出賣人（甲方）：__________________

身份證號(hào)碼：__________________

買受人（乙方）：__________________

身份證號(hào)碼：__________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

一、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在________________________________，建筑面積為_(kāi)_____平方米，乙方對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。

二、甲方保證該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

三、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格、款項(xiàng)支付方式

1、購(gòu)房款為人民幣_(tái)_____________萬(wàn)元整（大寫(xiě)：__________________元整）

2、乙方應(yīng)當(dāng)于本合同簽訂之日起向甲方支付人民幣_(tái)___________萬(wàn)元整（大寫(xiě)：____________萬(wàn)元整），余款__________________萬(wàn)元應(yīng)于上述房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至乙方名下之日支付甲方。

四、房屋交付

甲方應(yīng)在交房當(dāng)日（____年____月____日）將拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該出售房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方（以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明）。甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其鑰匙全部交付給乙方。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：

1、甲方在上述房屋可辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證及其過(guò)戶手續(xù)條件成就時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，乙方應(yīng)配合將相關(guān)的收件（包括甲方原交付的拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、余款、拆遷補(bǔ)償款等一切和該出售房有關(guān)的文件及票據(jù)等）交付乙方辦理，關(guān)于過(guò)戶手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

2、甲方辦理有關(guān)過(guò)戶手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)提供一切與房屋有關(guān)的手續(xù)及資料及時(shí)積極配合乙方辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)，不得用任何方式拒絕阻撓。房屋權(quán)屬?gòu)募追阶兏烈曳矫滤a(chǎn)生的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由乙方自行承擔(dān)。如因甲方的原因造成乙方不能在向甲方提出書(shū)面要求起_____天內(nèi)辦理房屋權(quán)屬變更手續(xù)，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的______%賠償乙方損失。

3、乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料（原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)等），不得用任何方式拒絕阻撓。

六、甲方逾期交付房屋違約責(zé)任：

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約金。逾期不超過(guò)________天，違約金自約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交付之日止，每延期一日，甲方按乙方已支付房?jī)r(jià)款金額的______%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)_______天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，按______利率付給利息。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)。

甲方（簽字）：____________乙方（簽字）：____________

______年______月______日______年______月______日

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十五條

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

依法成立的合同，僅對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

房屋買賣合同效力糾紛5類案件裁判規(guī)則匯總

編輯評(píng)論/注釋

推動(dòng)最高人民法院同類案件同判，已成為提升司法公信力、實(shí)現(xiàn)法律適用統(tǒng)一的重要工作內(nèi)容和手段。

過(guò)去五年，中國(guó)房屋買賣合同糾紛數(shù)量激增。雖然由于疫情等因素，2024年有所下降，但房屋買賣合同糾紛仍是律師的重要案源。

在剛剛出臺(tái)的“十四五規(guī)劃綱要”中，都市區(qū)建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、“不炒房”的總原則，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇和發(fā)展，同時(shí)，新的房屋買賣合同糾紛也會(huì)更多。

在這種背景下，在推進(jìn)相似案件同判的司法環(huán)境下，從房屋買賣合同糾紛中提煉出相似案件的判決規(guī)則，并對(duì)判決規(guī)則進(jìn)行總結(jié)分析，是律師制定訴訟策略、預(yù)測(cè)判決結(jié)果的重要方法之一。

在房屋買賣合同糾紛中，與“合同效力”相關(guān)的案件有51220件，從2012年的僅465件增加到2024年的萬(wàn)余件，增長(zhǎng)迅速。

今天我們從房屋買賣合同糾紛的類似案例庫(kù)中，整理總結(jié)出五條與合同效力相關(guān)的裁判規(guī)則，與讀者分享。

規(guī)則一

規(guī)則一：為取得銀行貸款，訂立虛假房屋買賣合同，雙方無(wú)真實(shí)房屋買賣意思表示的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

規(guī)則描述：

雙方簽訂虛假的房屋買賣合同以取得銀行貸款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。

一、雙方簽訂房屋買賣合同后，出賣人一直持有和保管房屋產(chǎn)權(quán)證、過(guò)戶發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，一直占有和使用所售房屋。主張雙方為虛假購(gòu)房合同套取銀行貸款，但買受人不能合理解釋和證明上述情況，且未能證明除銀行貸款外的房款支付情況。應(yīng)認(rèn)為雙方之間的房屋買賣合同不是其真實(shí)意思表示，應(yīng)為無(wú)效合同。

第二，真實(shí)意思表示是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一。雙方?jīng)]有買賣標(biāo)的物的真實(shí)意思表示，而是為取得商業(yè)貸款、住房公積金貸款等其他目的相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以規(guī)避國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管制為目的，以他人名義與自己簽訂虛假的商品房買賣合同，抵押銀行信貸資金，商品房買受人明知該合同不是雙方的真實(shí)意思表示，則該情形符合原《合同法》第五十二條第三項(xiàng)(現(xiàn)《民法典》第一百五十四條)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。

參考示例：

1.邵某與郭某某房屋買賣合同糾紛案

案例編號(hào)(2011)胡藝鐘敏二(民)字第845號(hào)

2.袁佳與石某某買賣合同糾紛案二審民事判決書(shū)。

案例編號(hào)(2013)滬民二(民)字第1387號(hào)

規(guī)則2

第二條：未取得房屋所有權(quán)證書(shū)而簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。賣方不履行合同規(guī)定的交貨義務(wù)，應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

規(guī)則描述：

原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在訂立合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。因出賣人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)導(dǎo)致標(biāo)的物的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”(現(xiàn)已并入《民法典》的第311條)

因此，未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同。出賣人不履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人是否有權(quán)處分買賣合同的標(biāo)的物，不影響買賣合同的效力

陜西省銅川市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而無(wú)效。

首先，這一規(guī)定是否可以認(rèn)為是《合同法》原第五十二條(現(xiàn)《民法典》第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定，強(qiáng)制性條文分為效力性強(qiáng)制性條文和管理性強(qiáng)制性條文。只有違反效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定而簽訂的合同，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。本案涉及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)規(guī)定“未依法登記并取得權(quán)屬證書(shū)的不動(dòng)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，屬于管理性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。

其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項(xiàng)的立法目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，保障交易安全，保障政府稅收征管等。這是房地產(chǎn)管理部門對(duì)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而不是設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同的訂立的禁止性規(guī)定。因此，違反本法規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，只可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的不便，而與本合同的效力無(wú)關(guān)。因此，再審申請(qǐng)人以房屋買賣協(xié)議違反該規(guī)定為由，申請(qǐng)認(rèn)定涉案房屋買賣協(xié)議無(wú)效，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。

規(guī)則三

規(guī)則三：一方僅以房屋出賣人無(wú)所有權(quán)或處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具備《合同法》(現(xiàn)中華人民共和國(guó))原第五十二條法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。

規(guī)則描述：

當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無(wú)效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認(rèn)的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)；

權(quán)利人不予追認(rèn)的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持；

權(quán)利人因賣房人無(wú)權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無(wú)法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。

可供參考的案例：

1. 張某與楊某香、田某文確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案

案號(hào)：（2018）瓊9006民初1448號(hào)、（2024）瓊96民終779號(hào)

基本案情：

原告楊某香購(gòu)買房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協(xié)議書(shū)》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為10000元。后，張某實(shí)際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛(ài)人（已過(guò)世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對(duì)案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請(qǐng)求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

審理結(jié)果：

海南省第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效；二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。

一、 關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》是否有效的問(wèn)題。

首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。故，田某文對(duì)涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》并未違反原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規(guī)定。田某文自1997年開(kāi)始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對(duì)涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時(shí)查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過(guò)戶，存在一定過(guò)失，但并無(wú)證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長(zhǎng)達(dá)六年之久，其稱對(duì)田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為有效。

二、 關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問(wèn)題。

民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書(shū)》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對(duì)此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。

2. 卓某福與卓某偉房屋買賣合同糾紛

案號(hào)：（2018）川1402民初4120號(hào)、（2024）川14民終349號(hào)

基本案情：

原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開(kāi)始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價(jià)款出賣給卓某福，同時(shí)卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書(shū)寫(xiě)。卓某福于2013年對(duì)該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。

審理結(jié)果：

四川省眉山市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)查明的案件事實(shí)，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書(shū)寫(xiě)，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實(shí)意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認(rèn)，僅涉及對(duì)物權(quán)變動(dòng)是否造成影響，而非認(rèn)定買賣合同關(guān)系無(wú)效的事實(shí)依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。

規(guī)則四

規(guī)則四：房屋買賣合同中避稅條款無(wú)效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

規(guī)則描述：

在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費(fèi)，約定與真實(shí)意思表示不一致的房屋價(jià)款，應(yīng)屬無(wú)效法律行為，無(wú)法對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。

但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購(gòu)房?jī)r(jià)格是否吻合、當(dāng)事人對(duì)重大事項(xiàng)的知曉程度、一般購(gòu)房人的常識(shí)經(jīng)驗(yàn)等各方面綜合審查，以防購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商惡意串通，明確真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。

可供參考的案例：

宿某琳與孫某昌等房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：（2017）魯0112民初6085號(hào)、（2018）魯01民終6584號(hào)、（2024）魯民申4661號(hào)

基本案情：

原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優(yōu)先采用合同更名的形式進(jìn)行交易，完成房屋過(guò)戶登記手續(xù)。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過(guò)戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，甲方承擔(dān)撤網(wǎng)簽費(fèi)用，乙方承擔(dān)改合同費(fèi)用。后，宿某琳因未取得房屋權(quán)屬證書(shū)向?qū)O某昌發(fā)出《解除房屋買賣合同通知書(shū)》。孫某昌不認(rèn)可該解除通知的效力，遂訴至法院。

審理結(jié)果：

山東省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過(guò)戶手續(xù)，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無(wú)效，雙方的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費(fèi)而未繳納，其屬于行政處罰調(diào)整的范圍，并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無(wú)效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實(shí)意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

規(guī)則五

規(guī)則五：主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開(kāi)發(fā)商與買房人對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

規(guī)則描述：

關(guān)于房屋買賣合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無(wú)效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無(wú)效，從合同無(wú)效。

抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無(wú)效，才導(dǎo)致抵押合同無(wú)效（但合同另有約定除外），而買賣合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致抵押合同無(wú)效。

根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

可供參考的案例：

1. 仇某某與董某某房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：(2007)普民三(民)初字第1302號(hào)、（2009）滬二中民二（民）終字第799號(hào)

2. 張某冬與江蘇省大豐港置業(yè)有限公司、江蘇大豐農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司常新支行房屋買賣合同糾紛案

案號(hào)：(2015)大港民初字第00345號(hào)、（2017）蘇09民終391號(hào)、（2018）蘇民申2033號(hào)

基本案情：

因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無(wú)果，遂與大豐港置業(yè)有限公司商定以其開(kāi)發(fā)的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續(xù)后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》。隨后，常新農(nóng)商行向張某冬發(fā)放貸款60萬(wàn)元，張冬冬將該款匯入大豐港置業(yè)公司售房專戶內(nèi)。張某冬與大豐港置業(yè)公司因貸款返還問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議訴至法院。

審理結(jié)果：

江蘇省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，張某冬與大豐港置業(yè)公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效。張某冬與大豐港置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業(yè)公司簽訂了以房抵工程款的協(xié)議，所以張某冬在購(gòu)買此房屋時(shí)，既有買房的意思表示，也實(shí)際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個(gè)人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》后，常新農(nóng)商行向大豐港置業(yè)公司履行了發(fā)放借款的義務(wù)，張某冬也按約履行了部分的還款義務(wù)。此貸款被劃轉(zhuǎn)至大豐港置業(yè)公司售房專戶后，大豐港置業(yè)公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認(rèn)定本案所涉商品房買賣合同實(shí)際是張某為套取銀行貸款，而虛構(gòu)商品房買賣的事實(shí)訂立的，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

相關(guān)問(wèn)答：規(guī)避是什么意思？

規(guī)避是一個(gè)漢語(yǔ)詞匯，意思是：設(shè)法避開(kāi)；躲避。

一、拼音

規(guī)避 [ guī bì ]

二、出處

清•李漁《閑情偶寄•頤養(yǎng)•行樂(lè)》：“時(shí)蚊蚋之繁，倍於今夕，聽(tīng)其自嚙，欲稍稍規(guī)避而不能。”

釋義：

這個(gè)時(shí)候蚊子非常的多，是以往的好幾倍，任憑它們咬人，想稍微躲避一下都做不到。

三、例句

1、我的職責(zé)就是發(fā)現(xiàn)他們的長(zhǎng)處，規(guī)避其短處，所謂知人善任。

2、上有政策，下有對(duì)策。從那以后，食品加工者就想處了五花八門的手段來(lái)規(guī)避標(biāo)識(shí)規(guī)則已達(dá)到迷惑引誘消費(fèi)者的目的。

擴(kuò)展資料

一、近義詞：

躲避 [ duǒ bì ]

釋義：避開(kāi)；回避；躲藏。

出處：清•吳趼人《二十年目睹之怪現(xiàn)狀》第十二回：“登時(shí)鬧得臭氣熏天，大家躲避不及?！?/p>

翻譯：當(dāng)時(shí)時(shí)鬧得臭氣很濃，濃的把天都熏暈過(guò)去了，大家躲都躲不開(kāi)。

二、反義詞：

披露 [ pī lù ]

釋義：陳述；表白；宣布；發(fā)表。

出處：南朝宋•范曄《后漢書(shū)•蔡邕傳》：“以邕經(jīng)學(xué)深?yuàn)W，故密特稽問(wèn)，宜披露失得，指陳政要，勿有依違，自生疑諱?！?/p>

翻譯：因?yàn)椴嚏呓?jīng)學(xué)精深莫測(cè)，所以單獨(dú)秘密地卜問(wèn)，你應(yīng)該陳述政治上的得失，指明行政上的要領(lǐng)，不要模棱兩可，自造疑慮忌諱。